Hay muchas razones para explicar la situación actual de Evergrande, como la desaceleración del sector inmobiliario, la agresiva expansión y la enorme compra de terrenos. La razón más importante son los límites al apalancamiento de las empresas promotoras inmobiliarias que impuso Pekín en un intento de contener los riesgos sistémicos en el sector inmobiliario.
Por tanto, como Evergrande no cumple ninguna de «las tres líneas rojas» impuestas en julio de 2020 por Pekín, se enfrenta a grandes dificultades para refinanciarse cuando venza la deuda.
En segundo lugar, las viviendas construidas por Evergrande se encuentran principalmente en ciudades de tercer o cuarto nivel. Estas ciudades están más afectadas por el declive de los proyectos de mejora de los barrios marginales y la desaceleración del sector inmobiliario. La demanda de esas ciudades está disminuyendo, por lo que el inventario es difícil de absorber.
En tercer lugar, Evergrande ha decidido vender las viviendas con descuento para mejorar el flujo de aja y las ventas, lo que ha provocado una mayor venta pero un menor beneficio neto en los dos últimos años. Se espera que el beneficio neto se deteriore aún más en el futuro.
Para Evergrande la presión de reembolso es enorme a corto plazo. El pasivo corriente representa el 50% del pasivo total, lo cual es elevado y supone una presión para devolver la deuda en el plazo de un año. La mayor parte de la deuda, como pagarés, tiene un coste muy elevado. Además, una gran parte de los activos está restringida, por lo que Evergrande no puede liquidar para pagar la deuda. Hay noticias de proveedores de Evergrande, que dicen que Evergrande va a utilizar las casas u otros activos fijos para pagar las facturas comerciales que vencen. Creemos que, incluso si todos los préstamos de Evergrande incumplen, los bancos de primer nivel podrían manejarlo sin problemas.
Fuente: Erizon Capital
